Eigentümergrundschuld

  • Der Eigentümer beantragt und bewilligt die Eintragung von drei Brief-Eigentümergrundschulden nebst der Eintragung der Zwangsvollstreckungsunterwerfung und
    der Abtretungsbeschränkung (Zur Abtretung der GS ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich).


    Kann ich das einfach so eintragen? Sollte ich vielleicht einen Vorschuss anfordern?

    Vielen Dank schon jetzt für jede Antwort.

  • Du kannst die Eintragung von der Kostenzahlung abhängig machen, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Eigentümer nicht zahlt (z. B. vorherige Rechnung nicht gezahlt, Sicherungshypotheken eingetragen, Inso-Verf. eröffnet pp.), schlechtes Gefühl reicht nicht (§ 13 GNotKG).

  • Wie wär´s mit der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (als Kostenbeamter):

    Gemäß § 23 der Kostenverfügung wird an den Grundschuldbriefen das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt, d. h. die Herausgabe dieser Unterlagen wird davon abhängig gemacht, dass die aus der anliegenden Kostenrechnung ersichtlichen Kosten von … EURO bezahlt wurden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Aber müsste das nicht auch begründet werden? Und wie würdest Du es dann (überzeugend!) begründen wollen, nachdem das GNotKG eine Verzögerung eben genau nicht vorsieht?

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Dadurch, dass die Eintragung bereits erfolgt ist, ergibt sich ja gerade keine Verzögerung bei der Erledigung des Antrags. Nur darauf stellt aber § 13 I, II i. V. mit § 16 GNotKG ab. Denn Abhängigmachung nach § 13 GNotKG bedeutet die Versagung des beantragten Geschäfts solange der Vorschuss weder gezahlt noch anderweitig sichergestellt ist (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.7.2017, I-3 Wx 125/17
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/dues…s_20170726.html

    Und das beantragte Geschäft besteht in der Eintragung der Grundpfandrechte.

    Zu § 13 GNotKG führt das OLG in Rz. 15 aus: „Dabei haben jedoch die Interessen des Betr. nicht generell Vorrang vor der effektiven Durchsetzung des Kosteninteresses, andererseits darf das besagte Risiko nicht in keinem Verhältnis zur Verzögerung der Erledigung stehen (zu allem Vorstehenden: OLG München JurBüro 2016, 37; OLG Jena Beschl. v. 15.10.2014 – 3 W 390/14; Korintenberg/Klüsener, GNotKG, 20. Aufl., § 13 Rn. 20-22 und 26-30 a mit zahlreichen Nachweisen).“

    Bei § 13 GNotKG ist daher die Abhängigmachung nur dann zulässig, wenn im Einzelfall ein besonderes, über das allgemeine Interesse an der Kostenerhebung und -beitreibung hinausgehendes konkretes Sicherungsbedürfnis besteht, d. h. sie erfordert Anhaltspunkte für die Gefährdung des Kosteneingangs im konkreten Fall.

    Das Zurückbehaltungsrecht nach § 11 GNotKG tritt hingegen neben die sonstigen vorgesehenen Sicherungsmittel (Abhängigmachung und Vorschuss); s. Klüsener im Korintenberg, GNotKG, 20. Auflage 2017, § 11 RN 5). Es findet nur dann Anwendung, wenn ohne Eingriff in das Verfahren eine gesonderte Zurückbehaltung von Schriftstücken möglich ist (Korintenberg/Klüsener, Rz. 15).

    Wie Klüsener in Rz. 33 ausführt, ist zwar der Gesetzgeber wohl davon ausgegangen, dass § 16 auch im Rahmen des Zurückbehaltungsrechts unmittelbar anzuwenden ist. Nach § 16 GNotKG darf jedoch die beantragte Handlung nicht von der Sicherstellung oder Zahlung der Kosten abhängig gemacht werden. Und die beantragte Handlung besteht in der Eintragung der Grundpfandrechte.

    Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 KostVfg. sind in Angelegenheiten, auf die das Gerichts- und Notarkostengesetz anzuwenden ist, und in Justizverwaltungsangelegenheiten Urkunden, Ausfertigungen, Ausdrucke und Kopien sowie gerichtliche Unterlagen regelmäßig bis zur Zahlung der in der Angelegenheit erwachsenen Kosten zurückzubehalten. Nach Satz 2 dieser Bestimmung trifft die Entscheidung über die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der Kostenbeamte nach billigem Ermessen.

    Das sieht auch § 11 Satz 1 GNotKG vor. Dabei sind die dem Kostenschuldner erwachsenden Nachteile gegen das Risiko eines Einnahmeausfalls abzuwägen.

    Es wird mithin sowohl auf die Höhe der entstandenen Kosten, als auch darauf ankommen, ob der Kostenschuldner einen Nachteil erleidet, wenn die GS-briefe erst nach der Zahlung übermittelt werden. Letzteres müsste mE dargelegt werden.

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  • Auf die Höhe der Kosten kann es eigentlich nicht ankommen, das hat das LG hier schon vor vielen Jahren eingedampft. Da brauchen wir schon konkretere Hinweise auf eine tatsächliche Gefährdung des Kosteneingangs, also mindestens eine Auslandsadresse. Ob die EU-weit tatsächlich noch ein Kriterium darstellt, lasse ich mal offen. Aber es klingt insgesamt danach, wie wenn das Eis ohne Begründung spätestens in der Beschwerde dünn wird.

    Beim Briefrecht umfasst der Antrag auch die Erstellung und Hinausgabe des Briefes. Ohne Brief bringt das Recht ja nicht viel. Von der Logik des § 13 GNotKG müsste die Brieferteilung da also schon eingeschlossen sein. Der Logik nach, wohlgemerkt.

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  • Vorliegend geht es nicht um die Erhebung eines Kostenvorschusses, sondern um die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts.

    Dass nach § 13 Satz 2 GNotKG ein Kostenvorschuss nur in Ausnahmefällen (gescheiterte Vollstreckungsmaßnahmen/offenkundige Vermögenslosigkeit etc.) erhoben darf, steht außer Frage. Erst nach dessen Begleichung erfolgt dann die Eintragung.

    Bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtsnach § 11 GNotKG ist die Eintragung hingegen bereits erfolgt. Es erstreckt sich auf die Urkunden, die aus Anlass des Geschäfts angefertigt wurden. Die Begründung in der BT-Drs. 11/11471 führt dazu aus: „Hierdurch soll zum einen sichergestellt werden, dass sich das Zurückbehaltungsrecht nicht nur auf solche Urkunden erstreckt, die aus Anlass des Geschäfts eingereicht sind, sondern auch auf solche, die aus Anlass des Geschäfts erst angefertigt wurden.

    Das „Geschäft“ ist in Grundbuchsachen die Eintragung.

    Hey’l führt zum Zurückbehaltungsrecht am Grundschuldbrief im Korintenberg, Gerichts- und Notarkostengesetz: GNotKG, 20. Auflage 2017, Nr. 14120 KV RN 3 aus:

    „Das Grundbuchamt darf den Grundschuldbrief gemäß § 11 S. 1 bis zur Begleichung der Eintragungsgebühr solange zurückbehalten, bis diese bezahlt ist und zwar auch dann, wenn der Brief nicht dem Kostenschuldner sondern dem Gläubiger unmittelbar auszufolgen ist“.

    Das sehe ich auch so.

    Mit § 16 GNotKG sind lediglich die Grundsätze des § 8 Absatz 2 Satz 2 KostO übernommen worden.

    Die Begründung in der BT-Drs. 17/11471 führt dazu aus:

    „Der vorgeschlagene § 16 basiert auf § 15 FamGKG und übernimmt die Grundsätze des geltenden § 8 Absatz 2 Satz 2 KostO, soweit sie sowohl für das Gericht als auch für den Notar gelten sollen.….“

    Also gilt § 16 GNotKG in erster Linie für den Kostenvorschuss, um den es in § 8 Absatz 2 KostO ging.

    Soweit dort auch die „Sicherstellung“ der Kosten angesprochen ist und Klüsener im Korintenberg, GNotKG, 20. Auflage 2017, § 11 RN 33 daraus folgert, dass das einzige Sicherungsmittel, das nicht auf Zahlung gerichtet ist, das Zurückbehaltungsrecht ist, geht es offensichtlich um das Zurückbehaltungsrecht des Notars. Die Begründung in der BT-Drs. führt dazu aus: „Durch die Möglichkeit, seine Tätigkeit von der Zahlung eines Vorschusses abhängig zu machen, ist der Notar ausreichend geschützt. Die derzeit in § 10 Absatz 2 KostO aufgeführten Konstellationen, in denen von der Zurückbehaltung abzusehen ist, sind im Rahmen der Ermessensausübung und unter Beachtung von § 16 GNotKG-E zu berücksichtigen. Da die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts billigem Ermessen entsprechen muss, wird sichergestellt, dass die Interessen der Parteien angemessen berücksichtigt werden…“

    Ansonsten ist das Zurückbehaltungsrecht nach billigem Ermessen auszuüben (§ 11 GNotKG; § 23 Satz 2 KostVfg). Dazu wird es der Abwägung bedürfen, inwieweit dem Kostenschuldner ein Nachteil entstehen kann und ob ein Einnahmeausfall droht. Letzteres könnte z. B. dann der Fall sein, wenn mit den Eigentümergrundpfandrechten der Wert des Belastungsobjekts ausgeschöpft wird, denn dann ist der bei Klüsener in RN 30 präferierte Zugriff der Staatskasse im Wege des Verwaltungszwangsverfahrens wenig erfolgversprechend.

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  • Das Ergebnis wird kein (vernünftiges) anderes, wenn man die Diskussion um den Kostenvorschuss auf das Zurückbehaltungsrecht verlagert. Das wird insbesondere deutlich, wenn man sich vergegenwärtigt, dass die Brieferteilung früher extra kostete, während nach geltendem Recht lediglich die Eintragungsgebühr für ein Briefrecht im Verhältnis zur Eintragung eines Buchrechts erhöht wurde. Früher hätte man demnach konsequenterweise auf die Idee verfallen müssen, das Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die Gebühr für die erfolgte Briefherstellung auszuüben. Auf diese Idee kam zutreffenderweise niemand. Also sollte man jetzt auch nicht auf die in der Sache gleiche Idee verfallen, nur weil sich die entstandene Gebühr jetzt nicht mehr auf die Briefherstellung, sondern auf die Eintragung des Briefrechts bezieht. Die entscheidungserhebliche Rechtslage ist nach neuem Kostenrecht keine andere als diejenige nach altem Kostenrecht.

  • ..Früher hätte man demnach konsequenterweise auf die Idee verfallen müssen, das Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die Gebühr für die erfolgte Briefherstellung auszuüben. Auf diese Idee kam zutreffenderweise niemand. ...

    Früher gab es das Zurückbehaltungsrecht nur für Ausfertigungen, Ablichtungen, Ausdrucke sowie zurückzugebende Urkunden, die aus Anlass des Geschäfts eingereicht sind (§ 10 Absatz 1 Satz 1 KostO), nicht auf Urkunden, die aus Anlass der Eintragung erst hergestellt wurden. Deshalb hinkt der Vergleich. Und auf die Idee zu verfallen, das Zurückbehaltungsrecht nur deshalb auszuüben, weil sich die entstandene Gebühr jetzt nicht mehr auf die Briefherstellung, sondern auf die Eintragung des Briefrechts bezieht, ja wer kommt denn auf sowas ? Wie vorstehend ausgeführt, geht es darum, das Zurückbehaltungsrecht dann auszuüben, wenn ein Einnahmeausfall droht.

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  • Die Sache dreht sich im Kreis.

    Lt. Sachverhalt droht kein Einnahmeausfall, sondern es werden reine Spekulationen darüber angestellt, dass er vielleicht drohen könnte, nur weil Eigentümergrundschulden bestellt werden. In solchen Fällen ist weder ein Kostenvorschuss noch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts eine zulässige Option.

  • Wie vorstehend ausgeführt, geht es darum, das Zurückbehaltungsrecht dann auszuüben, wenn ein Einnahmeausfall droht.


    Ich komme jetzt nicht mehr recht mit. Ich dachte, wenn ich Anhaltspunkte für einen Einnahmeausfall habe, kann ich bereits den Kostenvorschuss nach dem GNotKG verlangen?

    Das Zurückbehaltungsrecht scheint mir nur dann einen Sinn zu ergeben, wenn der Rechtspfleger aus irgendwelchen Gründen (etwa anstehender Urlaub) die Eintragung schon machen möchte (weil sie sonst vielleicht keiner macht) und den Vorschuss dann bei dem vergleichsweise einfach zu händelnden Zurückbehaltungsrecht festmacht (im Sinne von: Alles erledigt - Zahlungsanzeige abwarten und dann Brief hinausgeben). Sonst verstehe ich es nicht recht.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Die Abhängigmachung der Eintragung von der Kostenzahlung nach § 13 Satz 2 GNotKG setzt voraus, dass dem GBA Tatsachen bekannt sind, die gegen die Zahlungsfähigkeit oder Zahlungswilligkeit des Kostenschuldners sprechen. Gründe hierfür können die Kenntnis der Mittellosigkeit des Schuldners aus einem anderen Verfahren oder bereits bekannte Beitreibungsschwierigkeiten sein.

    Das Zurückbehaltungsrecht nach § 11 GNotKG setzt diese Kenntnis nicht voraus. Die Ermessensausübung orientiert sich vielmehr daran, dass z. B. die Vorbelastungen des Grundvermögens angesichts der Höhe der entstandenen Kosten einen Einnahmeausfall als möglich erscheinen lassen.

    Dadurch, dass die Eintragung bereits erfolgt ist, ist den Interessen des Kostenschuldners Rechnung getragen; dadurch dass bei einem möglichen Einnahmeausfall das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, ist den Interessen der Staatskasse Rechnung getragen.

    Schließlich hat der Gesetzgeber das Zurückbehaltungsrecht auch auf die aus Anlass der Eintragung zu fertigenden Urkunden erstreckt. Wie oben ausgeführt, tritt dieses Zurückbehaltungsrecht neben sonstige Sicherungsmöglichkeiten.

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  • Lt. Sachverhalt droht kein Einnahmeausfall, sondern es werden reine Spekulationen darüber angestellt, dass er vielleicht drohen könnte, nur weil Eigentümergrundschulden bestellt werden. In solchen Fällen ist weder ein Kostenvorschuss noch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts eine zulässige Option.



    Nun ja. Eigentümergrundschulden mit Abtretungserschwernis sind in der Regel wirtschaftlich wertlos und dienen meist irgendwelchem Schabernack durch Versteigerungsverhinderer.

    Insofern wäre es für den entscheidenden Rechtspfleger schon wichtig zu prüfen, ob z.B. ein Versteigerungsvermerk bereits eingetragen ist oder Zwangssicherungshypotheken in der jüngeren Vergangenheit eingetragen wurden.

    Leider gibt der Sachverhalt der TSin dazu wenig her.

    Ich bin Weinkenner. Wenn ich Wein trinke, merke ich sofort: aah, Wein. (Han Twerker)

  • Abtretungsbeschränkungen erleben wir öfter, ohne dass Vollstreckungsmaßnahmen gefolgt wären. Manche wollen einfach der Veräußerung des Rechts an "Heuschrecken" vorbauen. Das kann natürlich auch andere Gründe haben.

    Ein taugliches Indiz für einen Kostenvorschuss wäre es hier demnach weniger.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Die Bestellung von Eigentümerbriefgrundschulden ist seit jeher ein übliches und legitimes Finanzierungsmittel, weil die Rechte außerhalb des Grundbuchs abgetreten werden können. Und der Abtretungsausschluss (mit Ausnahme der Abtretung durch den Eigentümer) hat insbesondere den von Andreas genannten Sinn, weil man dann mit der Bank nicht mehr über ein Abtretungsverbot im Rahmen einer zu bestellenden Fremdgrundschuld zu verhandeln braucht. Alleine aus dem Umstand, dass Eigentümerrechte bestellt werden, den Schluss - oder auch nur die Vermutung - zu ziehen, dass die monetären Interessen des Fiskus beeinträchtigt werden könnten, halte ich für völlig abwegig.

  • Die Bestellung von Eigentümerbriefgrundschulden ist seit jeher ein übliches und legitimes Finanzierungsmittel, weil die Rechte außerhalb des Grundbuchs abgetreten werden können.


    Bei Unternehmen, ja.

    Meine Erfahrungswerte aus der Praxis:
    Eigentümergrundschulden werden entweder von großen (oder mindestens mittelgroßen) Unternehmen oder von Versteigerungsverhinderern und ähnlichen Schlaumeiern bestellt. Im letzteren Falle ist das einer der sehr wenigen Sachverhalten, in denen ich auf Kostenvorschuss für die Notarkosten bestehe.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • ..Alleine aus dem Umstand, dass Eigentümerrechte bestellt werden, den Schluss - oder auch nur die Vermutung - zu ziehen, dass die monetären Interessen des Fiskus beeinträchtigt werden könnten, halte ich für völlig abwegig.

    Diesen Schluss hat vorliegend auch niemand gezogen.

    Im Übrigen erscheint es mir genauso abwegig, allein aus dem Umstand, dass Eigentümerrechte bestellt werden und ohne genaue Kenntnis von der Höhe der bestellten Pfandrechte, deren Rangstelle, den Vorbelastungen etc. davon auszugehen, dass kein Einnahmeausfall drohen kann. Kein Wunder, dass der Freistaat seinen Wohnungsbestand privatisieren musste:teufel:

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  • Kein Wunder, dass der Freistaat seinen Wohnungsbestand privatisieren musste:teufel:


    In Bayern sind alle so reich, dass jeder ein Haus hat und es gar keine Wohnungen geben dürfte. Da wohnt nur auswärtiges (also zB aus Niedersachsen stammendes) Gesocks (verkürzte und nur leicht entstellte Kurzzusammenfassung einer spätabendlichen Tirade eines oberbayerischen Kollegen in feuchtfröhlicher(?) Runde).

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