Alte Bewilligung, neuer Eigentümer

  • Ein Notar rief an und fragte nach, ob die Eintragung des Wohnungsrechts noch möglich ist.
    Folgender Sachverhalt liegt zugrunde.
    1992: Übertrag Grundstück Mutter auf Sohn. Inhalt auch: Bewilligung Eintragung Wohnungsrecht für Mutter.
    Dieses soll nur auf Antrag des Notars eingetragen werden.
    Der Notar ist mittlerweile verstorben. Ebenso der Sohn.
    Dieser ist beerbt worden von seiner Ehefrau, die auch jetzt als Alleineigentümerin eingetragen ist.
    Nunmehr möchte die Mutter, dass das Wohnungsrecht aufgrund der alten Bewilligung eingetragen wird.
    Ist das noch möglich? Ist die Bewilligung auch für den Rechtsnachfolger bindend geworden?

  • Das ist keine Frage der Bindung, sondern eine Frage des Eintritts in die Rechtsstellung des Erblassers. Erklärungen, die der Erblasser abgegeben hat, gelten stets für und gegen seinen Erben. Das folgt bereits aus dem Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge.

  • Von der Eintragung betroffen wird die Erbin und diese ist eingetragen.

    Es fehlt also nicht an der Voreintragung der Betroffenen, sondern es fragt sich lediglich, ob die Betroffene auch bewilligt hat. Und dies ist aus den genannten Gründen der Fall, weil sie in die Rechtsstellung des Erblassers eingetreten ist, welcher die Eintragung bereits bewilligt hatte.

    Wir diskutieren im Forum zunehmend über Selbstverständlichkeiten.

  • Hier noch einige Ausführungen aus einer aktuellen Entscheidung des OLG München für eine Auflassung (Beschl. v. 04.12.2017, Az. 34 Wx 402/17):

    Die Berechtigung zur Einigung (Auflassung) im Sinne von § 20 GBO muss ebenso wie die Bewilligungsberechtigung gemäß § 19 GBO grundsätzlich noch im Zeitpunkt der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch vorliegen (BGHZ 27, 361/366; BayObLG NJW-RR 1990, 722/723; BayObLG, Beschluss vom 6.5.1999 – 2 Z BR 21/99 –, juris; Palandt/Herrler, BGB 76. Aufl. § 873 Rn. 11). Die Eintragung der Erbengemeinschaft erfolgte zwar erst am 11.5.2017. Die grundbuchmäßigen Erklärungen der Rechtsvorgänger der Beteiligten vom 5.9.1966 wirken jedoch fort.

    Die Eintragungsbewilligung des „verlierenden“ Teils (§ 19 GBO) erlischt nicht mit dessen Tod (BGHZ 45, 351/356; Senat vom 28.7.2014, 34 Wx 240/17 = FGPrax 2014, 244; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 107a). Die notariell beurkundete Eintragungsbewilligung wird als verfahrensrechtliche Grundlage einer Eintragung in das Grundbuch wirksam, wenn die Urkunde mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift zugeht (OLG Stuttgart, NJOZ 2012, 965; Schöner/Stöber Rn. 107; Demharter § 19 Rn. 21 m. w. Nachw.). Dies war am 15.11.1966 der Fall.

    Auch dass am 8.3.1991 der Beteiligte zu 11 aufgrund Erbscheins als Eigentümer des betreffenden Grundstücks eingetragen wurde, ändert an der Wirksamkeit der Erklärungen nichts. Denn für die Grundbucheintragung genügt die wirksame Eintragungsbewilligung des Erblassers, selbst wenn inzwischen der Erbe als Berechtigter im Grundbuch eingetragen worden ist (BGHZ 48, 351/356; Senat vom 28.7.2014, 34 Wx 240/14 = FGPrax 2014, 244; BayObLGZ 1973, 139/141; 1990, 306/312; BayObLG Rpfleger 1987, 110 f.). Einer weiteren Bewilligung des eingetragenen Erben bedarf es nicht (BGHZ 45, 351 (356); Schöner/Stöber Rn. 107a; Demharter § 19 Rn. 23).

    An die Auflassung selbst sind die Urkundsparteien vor der Eintragung bereits durch den notariellen Vertragsabschluss gebunden (§ 873 Abs. 2 BGB). Dies wirkt auch gegen deren Gesamtrechtsnachfolger (Palandt/Herrler § 873 Rn. 11; Demharter § 20 Rn. 44), also hier gegen den Beteiligten zu 11 aufgrund

    § 1922 Abs. 1 BGB. Bewilligung und Auflassung vom 5.9.1966 konnten somit auch nach dem Tode der Rechtsvorgänger der Beteiligten noch Grundlage für die Eintragung der Erbengemeinschaft am 11.5.2017 sein. Durch Vorlage einer Ausfertigung des Erbscheins vom 1.3.2017 ist nachgewiesen, dass die Beteiligten zu 1–10 Erben nach M. S. sind.

    Dem Erfordernis der Voreintragung (§ 39 GBO) ist genügt.

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