Abweichung amtlicher Aufteilungsplan und Aufteilungsplan, der der TE beigefügt ist

  • Hallo,

    ich habe folgendes Frage und wäre um Hilfe dankbar.

    Mir liegen zur Eintragung vor:
    Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst (amtlichen) Aufteilungsplan. Die Teilungserklärung wurde nach der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nebstAufteilungsplan beurkundet.

    Der Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan als Anlage beigefügt, § 13a BeurkG.
    In der Teilungserklärung ist vermerkt, dass der Eigentümer „gemäߧ 8 WEG entsprechend dem Aufteilungsplan (Anlage 5 –sechs Blatt) das Eigentum des Grundstücks“ … teilt wie folgt…. (Teilung folgt). Am Ende der Teilung ist vermerkt, dass die Raumeinheiten abgeschlossen sind und die entsprechende Bescheinigung durch ….erteilt ist.

    Mein Problem ist, dass der Aufteilungsplan, der der Teilungserklärung beigefügt ist, von dem amtlichen Aufteilungsplan in Teilen abweicht. So sind die SNR in dem amtlichen Aufteilungsplan zusätzlich noch mit einem "G" versehen. Bei einem Balkon, der in dem amtlichen Aufteilungsplan alsabgeschlossen ausgewiesen ist, fehlt in dem der Teilungserklärung beigefügten Plan die entsprechende Nummer. Bei den Terrassenflächen im Erdgeschoss wurden in dem amtlichen Teilungsplan die Nummern der Wohnungen gestrichen, in dem der Teilungserklärung beigefügten nicht. Letztere Abweichung stört mich am meisten, wobei in der Teilungserklärung an diesen Terrassenflächen lediglich Sondernutzungsrechte begründet worden sind.

    Die Divergenz kommt wohl dadurch zustande, dass der Notar seiner Urkunde den „Ursprungsplan“ beigefügt hat und die, die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellende Behörden, handschriftlich Ergänzungen bzw. Änderungen vorgenommen hat.

    Meine Frage ist: Welcher Aufteilungsplan ist für mich maßgeblich bzw. müssen die Pläne nicht zwingend identisch sein?

    Ich habe zu diesem Thema leider nichts gefunden. Aber letztendlich kann es doch nicht anders sein, als in den Fällen, in denen mangels Vorliegens eines amtlichen Aufteilungsplans ein vorläufiger Aufteilungsplan der TE beigefügt ist und das GBA nachErteilung des amtlichen Aufteilungsplans zu prüfen hat, ob diese identisch sind. Oder liege ich falsch?


  • Grundsätzlich müssen die in Bezug genommenen Pläne übereinstimmen, weil sonst der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verletzt wäre (s. die hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…%A7-8-WEG/page2
    zitierte Entscheidung des BGH vom 20.01.2012, V ZR 125/11 mwN). Allerdings gibt es möglicherweise gar keine sachlichen Abweichungen:

    Wenn Sondernutzungsrechte begründet werden sollen, dann können sie zwar auch im amtlichen Aufteilungsplan dargestellt werden (OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 28.09.2015, 34 Wx 84/14); der amtlichen Aufteilungsplan hat jedoch lediglich die Aufgabe, das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen, nicht hingegen, schuldrechtliche Vereinbarungen über die ausschließliche Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums, die nach § 5 IV 1 WEG verdinglicht werden sollen (s. Elzer, „ Verdinglichung eines „schuldrechtlichen“ Sondernutzungsrechts am Beispiel von Kfz-Stellplätzen“, NZM 2016, 529 ff), wiederzugeben. Daher ist die Beifügung eines eigenen Planes empfehlenswert und üblich (s. die hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1139668
    genannte Kommentierung von Kral im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.02.2018, Sonderbereich WEG, RN 64).

    Das OLG München führt dazu in Rz. 14 des Beschlusses vom 04.02.2016, 34 Wx 396/15
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-06137?hl=true
    aus: „Dies muss nicht der Aufteilungsplan sein; das ergibt sich schon aus dessen eingeschränkter Zweckbestimmung (siehe § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG), welche die Darstellung von Sondernutzungsflächen nicht umfasst (BayObLG DNotZ 1994, 244/245; OLG Hamburg OLGZ 1990, 308/313; OLG Hamm NZM 2000, 659/660).“

    Wenn also vorliegend an einzelnen Teilen des Gemeinschaftseigentums lediglich Sondernutzungsrechte begründet werden sollen, dann ist die Handhabung des Notars richtig, diese in einem in Bezug genommenen Plan darzustellen.

    Dass dabei SNRe im amtlichen Aufteilungsplan zusätzlich noch mit einem "G" versehen sind, ist unschädlich (s. BeckOK/Kral aaO unter Zitat OLG München MittBayNot 2016, 316).

    Und wenn bei den Terrassenflächen im Erdgeschoss im amtlichen Aufteilungsplan die Nummern der Wohnungen gestrichen wurden, in dem der Teilungserklärung beigefügten Plan hingegen nicht, dann ist einerseits dem Umstand Rechnung getragen, dass der Aufteilungsplan lediglich das Sondereigentum ziffernmäßig zu kennzeichnen hat (§§ 7 IV Satz 1 Nr. 1 letzter Halbsatz WEG), es andererseits im SNR-Plan unschädlich ist, wenn für die Darstellung des SNR die der Kennzeichnung des SE vorbehaltene Ziffer verwendet wird (s. dazu BeckOK/Kral aaO unter Zitat OLG Düsseldorf ZMR 2004, 611).

    Allerdings muss bei dem Balkon Klarheit darüber bestehen, ob er zum Sondereigentum gehören soll oder nicht; s. hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…829#post1120829
    oder hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…865#post1140865

    Möglicherweise hat sich der Notar von der (neuerlichen) Kommentierung von Rapp im Staudinger Neubearbeitung 2018, § 5 WEG RN 7 leiten lassen, der nicht nur bei Terrassen, sondern auch bei Balkonen die fehlende Raumeigenschaft (und damit mangelnde Sondereigentumsfähigkeit) sieht und dazu auf den Beschluss des BGH 15. 1. 2010 - V ZR 114/09 S 12 verweist. In Rz. 8 führt er allerdings aus: „Ohne explizite Stellungnahme geht auch BGH MittBayNot 2013, 128 Rn 9 von Sondereigentum bei Balkonen aus“.

    Soll denn an dem oder den Balkonen ebenfalls nur ein Sondernutzungsrecht begründet werden ?
    (zur Zulässigkeit s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…842#post1113842)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielen Dank für die Antwort, Prinz.

    An den Balkonen soll jeweils SE gebildet werden. In dem amtlichen Aufteilungsplan stehen auch die entsprechenden Nummern in den Balkonflächen und die Bescheinigung der Abgeschlossenheit bezieht sich auch auf diese. Auch in der Teilungserklärung sind die Balkone zu SE erklärt. Widersprüchliche Bestimmungen zwischen der Teilungserklärung und dem amtlichen Aufteilungsplan liegen nicht vor. Aber teilweise zu dem der, der der Teilungserklärung beigefügt ist. Vielleicht sehe ich hier auch ein Problem, wo keins ist. Mir liegt der Aufteilungsplan quasi „zweimal“ vor, die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst amtlichem Aufteilungsplan und die Teilungserklärung, der eine (begl. Abschrift) des Aufteilungsplans beigefügt ist. Das ist hier üblich, nur normalerweise stimmen die beiden Pläne überein. Zusätzlich ist meist ein SNR-Plan beigefügt, im vorliegenden Fall aber nicht.
    In so einer Konstellation muss doch der Aufteilungsplan, der der TE beigefügt ist, identisch sein mit dem amtlichen? Und wenn der Notar in der Teilungserklärung Bezug nimmt auf den Aufteilungsplan mit dem Klammerzusatz Anlage X der TE (wie oben beschrieben), welchen meint er denn dann?

    Einmal editiert, zuletzt von Lena (21. Juni 2018 um 16:10)

  • Selbstverständlich darf es bei der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum keinen Widerspruch zwischen amtlichem Aufteilungsplan und einem weiteren in Bezug genommenem Plan geben. Grundsätzlich gibt es auch kein Bedürfnis, auf einen weiteren Plan Bezug zu nehmen, wenn bereits der amtliche Aufteilungsplan existiert. Letzterer ist durch die Bezugnahme zum GB-inhalt zu machen (Hügel im BeckOK BGB, Stand 01.11.2017, § 7 WEG RN 8a). Enthält er unzutreffende Darstellungen, ist er vorab berichtigen zu lassen. Wenn an den Balkonen Sondereigentum begründet werden soll, die dazu nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 S. 2 WEG erforderliche ziffernmäßige Kennzeichnung (oder ersatzweise farbige Umrandung; BeckOK/Hügel, § 7 WEG RN 8b mwN) in dem in Bezug genommenen Plan fehlt, obgleich sie in dem amtlichen Aufteilungsplan vorhanden ist, dann ist der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verletzt. Bei Sondernutzungsrechten ist ein geringfügig vom Aufteilungsplan abweichender Beschrieb (kein „G“) hingegen unschädlich (s. OLG München, Beschluss vom 04.02.2016, 34 Wx 396/15). Wenn die im Erdgeschoss des amtlichen Aufteilungsplans dargestellten Terrassenflächen hinsichtlich Lage und Umfang mit denjenigen in dem der Teilungserklärung beigefügten Plan identisch sind, dann reicht auch dies für die bestimmte Darstellung des SNR aus.

    Vorliegend würde ich den Notar darauf hinweisen, dass dem Antrag wegen der abweichenden Darstellung der Balkone im amtlichen Aufteilungsplan und in dem in Bezug genommenen Plan die Vollzugsreife fehlt, weil der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verletzt ist. Hat denn der Notar Vollmacht, die abgegebenen GB-erklärungen inhaltlich (andere Bezugnahme) zu ändern ?

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Der Notar selbst wurde nicht bevollmächtigt, seinen Angestellten wurde aber eine umfängliche Vollmacht erteilt.

    Es erschließt sich mir auch nicht, warum neben dem amtlichen Aufteilungsplan ein weiterer vorgelegt wird.

    Ich werde entsprechend beanstanden.

    Vielen Dank für die Hilfe und die Fundstellen.

  • Wenn an den Balkonen Sondereigentum begründet werden soll, die dazu nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 S. 2 WEG erforderliche ziffernmäßige Kennzeichnung (oder ersatzweise farbige Umrandung; BeckOK/Hügel, § 7 WEG RN 8b mwN) in dem in Bezug genommenen Plan fehlt, ...

    Genügt eigentlich auch farbliche Gesamtmarkierung der Wohnungsfläche einschließlich Balkonen. Ich lese immer nur farbliche Umrandung. :gruebel:

  • Bei der farbigen Umrandung der Einheit genügt innerhalb einer Wohnung die einmalige Erwähnung der Nummer (s. Kral im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 01.10.2021, § 7 RN 67 unter Zitat LG Bayreuth MittBayNot 1975, 102; Schöner/Stöber GrundbuchR Rn. 2852). Die farbige Gesamtmarkierung unterscheidet sich davon nur dadurch, dass sie für die Nummerierung jedes einzelnen von der Markierung erfassten Raumes steht, würde also in Verbindung mit der nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 letzter Halbsatz WEG erforderlichen (einmaligen) Nummerierung innerhalb der Wohnung ebenfalls genügen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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