Rückauflassungsvormerkung, Ablöse

  • Zum Thema Gegenleistung für Löschung einer Rück-AV (nachdem ich über die Suchfunktion kaum etwas finde und die Frage im Forum Grundbuch wohl untergeht):
    Ich hatte Genehmigung zur Löschung eines Wohnungsrechts gegen Ablöse (ca. 32.000 EUR) in Aussicht gestellt. Nach dem Beschluss des BGH vom 25.01.2012 könnte wohl keine Kapitalabfindung gefordert werden (die Betreute kann das Wohnungsrecht nicht mehr ausüben), das ganze wäre also für die Betreute von Vorteil (Vermögen geht bald zur Neige und für die nicht gedeckten Kosten der Heimunterbringung müsste Sozialhilfeantrag gestellt werden). Jetzt wurde aber bei der Erstellung des Entwurfs der Löschungsbewilligung beim Notar festgestellt, dass "nebenbei" auch eine Rück-AV gelöscht werden soll (damit der Eigentümer veräußern kann). Die Rückübertragung kann nur verlangt werden, wenn der Übernehmer (Sohn) ohne Hinterlassung von Abkömmlingen vor der Betreuten verstirbt (der Sohn hat keine Kinder, Betreute ist 82 Jahre alt, Sohn ist 58 Jahre alt). Der Berufsbetreuer (RA) meint, er habe nun einen Gesamtbetrag in Höhe von 40.000 EUR ausgehandelt. Dies sei für die Betreute vorteilhaft, weil der Sohn bei der Übergabe (1995) Darlehen übernehmen und tilgen musste (was zu berücksichtigen sei), die Wahrscheinlichkeit für ein Vorversterben des Sohnes sehr niedrig sei, eine Ablöse für das WR sowieso nicht gefordert werden könne und damit für die Löschung der Rück-AV eine mehr als angemessene Gegenleistung von 40.000 EUR gezahlt werden soll. Mein Problem nun: nach welchen Kriterien wird ein Wert dieser Rück-AV ermittelt? Legt man einen Anteil des Grundstückswerts (Angaben fehlen bislang, ist ein Gutachten erforderlich?) zu Grunde, und wenn ja, in welcher Höhe? Die Betreute kann sich nicht mehr sinnvoll äußern.

  • Man könnte sich an § 51 GNotKG orientieren, dazu gibt es dann noch OLG München, Beschluss vom 09.07.2015 - 34 Wx 136/15 (Hälfte des Grundstückswerts).

    Den Wert einer Rück-AV darf man jedenfalls nicht unterschätzen, immerhin wurde das Recht irgendwann mal genau aus dem Grund eingetragen, dass das Grundstück nicht einfach so verkauft werden kann.

    Die Bedingung, unter der der Rückauflassungsanspruch entsteht -Wahrscheinlichkeit- ist ebenfalls zu berücksichtigen

  • Wenn die einzige Bedingung für den Auflassungsanspruch der vorherige Tod des Sohnes ohne Abkömmlinge ist, würde ich hier möglicherweise Genehmigungsfähigkeit sehen. Es kommt hier natürlich auch auf den Wert des GB an. Der SV sagt hierzu nichts.

  • Bislang habe ich nur vage Angaben des Betreuers zum Grundstückswert (altes Gebäude in schlechtem Zustand, bei einem Verkauf würde wohl das Gebäude abgerissen, keine gute Wohnlage, daher allenfalls Bodenrichtwerte für das Grundstück zu veranschlagen). Daher stellt sich auch die Frage, ob ein Gutachten anzufordern ist. Das setzt aber voraus, dass der Wert der Rück-AV anhand des Grundstückswerts (Anteil davon?) zu ermitteln ist.

  • Schwierig, hatte den Fall so noch nicht. Vielleicht würde ich das Haus selbst in Augenschein nehmen, um Erforderlichkeit Gutachten zu beurteilen. Da scheinbar aus Sicht des Betreuers die Entscheidung getroffen ist evtl. schon Antrag Genehmigung?), würde zusätzlich einen Verfahrenspfleger bestellen.

  • Nach einer (aus meiner Sicht) erfolglosen Anhörung habe ich einen Verfahrenspfleger (RA) bestellt, Stellungnahme liegt mir gerade vor. Jetzt habe ich aber ein weiteres Problem: Der VP hat mit der Betr. selbst gesprochen und meint, eine Löschung der AV entspräche nicht deren (mutmaßlichen) Willen, weil im Gespräch zum Ausdruck kam, dass die Betr. dem Sohn ablehnend gegenübersteht. Der VP stimmt daher derzeit einer Löschung nicht zu. Dann könnte der Sohn das Grundstück nicht veräußern, die Betreute wird Sozialhilfe beantragen müssen und der Sozialhilfeträger wir an den Sohn herantreten. Das kann auch nicht richtig sein. Im Ergebnis wäre es wohl richtig, keine Ablöse für die AV (aber für das WR) zu verlangen, sondern den restlichen Erlös aus einer Veräußerung anzulegen, welcher bei Bedingungseintritt an die Erben auszukehren ist. Eine praktikable Gestaltung fällt mir dazu aber nicht ein.

  • Das kann auch nicht richtig sein.

    Warum nicht? Hätte die Betroffene kein Betreuer und würde der Löschung nicht zustimmen, wäre das Ergebnis dasselbe.

    Wo soll der Unterschied liegen, wenn ein Betreuer bestellt ist?

  • Wenn die Löschung nicht Ihrem Willen entspricht, dann solltest du auch nicht genehmigen. Wenn du doch genehmigst kannst du davon ausgehen, dass der Verfahrenspfleger in Beschwerde geht.

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