Verkauf zum Verkehrswert

  • Der Betreute muss sein Haus zur Finanzierung der Heimkosten verkaufen. Ein Verkehrswertgutachten liegt vor. Der Nachbar des Betreuten ist bereit, den Verkehrswert für das Haus zu zahlen.
    Kann der entsprechende Kaufvertrag zum Verkehrswert betreuungsgerichtlich genehmigt werden oder muss der Betreuer darlegen, dass er Versuche (Zeitungsannoncen, Einschaltung eines Maklers usw.) unternommen hat, das Haus über dem Verkehrswert zu verkaufen ?

  • Das so spontan und in Unkenntnis des Grundstücks, der Lage und des Immobilienmarktes in der Umgebung des Grundstücks wird dir keiner beantworten können.

    Hier werden fast alle Immobilien über Wert verkauft, und zwar teilweise weit drüber. Da müsste man mir schon sehr sehr gut begründen und nachweisen, warum man keinen höheren Verkaufspreis erzielen konnte. Bequemlichkeit gehört nicht dazu.

    Oder, um aus Goethes "Faust", Teil I, Zeile 2667 zu zitieren: "Nein!"

  • Das Verkehrswertgutachten ist die Richtschnur für die Genehmigung: Nur wenn der Verkaufspreis darunter liegt, nur dann kann ich mir Gedanken machen die Genehmigung wegen des Kaufpreises zu verweigern. Oder wenn ich Zweifel am Gutachten habe, die ich gut genug begründen kann um ein neues Gutachten zu fordern.

    Ich hätte hier keine Bedenken bezüglich des Kaufpreises den Vertrag zu genehmigen.

    Mir anzumaßen, zu wissen, dass das Objekt teurer verkauft werden könne, steht mir -mangels Qualifikation und mangels genauem Wissens über die Immobilie- nicht zu.

    Denn dann würde ich meine Meinung über die des vereidigten unabhängigen Sachverständigen stellen und könnte mir das Gutachten schenken- wenn ich dann eh noch komme und mehr als den Verkehrswert des Sachverständigen für die Genehmigung fordere.

    Einen ablehnenden Genehmigungsbeschluss mit der Begründung meiner Vorposterin: "Es wurde nicht belegt oder nachgewiesen, dass kein höherer Preis erzielt werden könne", würde meines Erachtens keiner Beschwerde stand halten.

    An noomi: eine derartige Rechtsprechung bitte ich hier zu teilen, denn mir ist diese unbekannt.

  • Wenn ein Gutachten über den Verkehrswert nach § 194 BauGB vorliegt und man sich die Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB anschaut, dürfte man feststellen, dass der dort ermittelte Wert die Prognose des wahrscheinlichsten Preises darstellt.

    Auch das aktuelle Gewicht zwischen Nachfrage und Angebot ist bei der Ermittlung des Wertes nach der ImmoWertV einzubeziehen.

    Da müsste das Gericht schon sehr sehr gut begründen und nachweisen, warum man höheren Verkaufspreis erzielen konnte (um Beitrag 2 mal aufzugreifen).

  • Mir waren aus dem Bereich Grundbuch und Nachlass die Immobilienwerte zumindest innerhalb meines Bezirkes gut bekannt. Und ich wusste auch, wie hoch die Diskrepanz zwischen Verkehrswert und Verkaufspreisen tatsächlich sein konnten, aus anderen Verfahren, in denen Annoncen geschaltet oder Makler beauftragt wurden. Ich kann mich an kein Genehmigungsverfahren - außer bei einem Wiesengrundstück - erinnern, bei dem für ein Grundstück im Einzugsgebiet der Landeshauptstadt kein höherer Preis als der VKW erzielt wurde. Bei Zwangsversteigerungen war das wohl ebenfalls gang und gäbe.
    Kein wirtschaftlich denkender Verkäufer würde also ohne weiteres zum VKW verkaufen - dann sollte das auch ein Betreuer nicht.

    Daher kann ich einen Vertrag nicht für genehmigungsfähig erachten, wenn nicht ein marktüblicher hoher Preis durch den Verkauf erzielt werden kann - im Interesse des Betroffenen. Wenn der sich wünscht, die Immobilie einer nahestehenden Person zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, ist das etwas anderes. Wenn mir dargelegt wurde, warum ansonsten kein anderer Preis gezahlt werden kann, auch.

    Bei Grundstücken in anderen Gebieten kann das anders sein. Deswegen verweise ich auf meinen ersten Satz in #2.

    Oder, um aus Goethes "Faust", Teil I, Zeile 2667 zu zitieren: "Nein!"


  • :daumenrau Dem kann ich mich nur anschließen.

    Vom Betreuer kann nur der Nachweis vergeblicher Bemühungen zum Verkauf in Höhe des Verkehrswertes gefordert werden, wenn dieser mit dem aktuellen Kaufpreis unterschritten werden soll.

  • noomi
    Wenn das Gutachten eines öffentl. bestellten Gutachters grundsätzlich nicht ausreichen soll, bleibt ja wohl nur noch zusätzlich ein Makler.
    Warum dann nicht gleich einen Makler beauftragen und den Gutachter sparen, da die Makler im allgemeinen über einen guten Zugang zu Interessenten verfügen ?
    Bei uns sind die Banken und Makler ohnehin der Meinung, dass sie "näher am Markt sind" als die Gutachter.

  • Zur Genehmigung genügt das mit dem Gutachten und Verkehrswert, wenn ich mich richtig erinnere (so ja auch die Vorposter).

    Aber inwieweit handelt der Betreuer zum Wohl und im Interesse des Betreuten, wenn er nicht einen höheren Preis zu erzielen versucht?
    Das hängt stark von der Lage ab, München wird anders sein als Brandenburg. Frage doch mal Deine Kollegen in der Zwangsversteigerungsabteilung, was die so für Ergebnisse erzielen. Bei uns ist es seit Jahren so, dass die Zuschläge im Durchschnitt (!!) über dem festgesetzten Verkehrswert liegen; und das mitunter sogar deutlich.

    Wenn das Geld benötigt wird, ist aber natürlich auch keine Zeit, monatelang einen besseren Käufer zu finden.

    "Just 'cos you got the power, that don't mean you got the right!" ((c) by Mr. Kilmister, passt zum Job)

    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)

  • Zur Genehmigung genügt das mit dem Gutachten und Verkehrswert, wenn ich mich richtig erinnere (so ja auch die Vorposter).

    Aber inwieweit handelt der Betreuer zum Wohl und im Interesse des Betreuten, wenn er nicht einen höheren Preis zu erzielen versucht?
    Das hängt stark von der Lage ab, München wird anders sein als Brandenburg. Frage doch mal Deine Kollegen in der Zwangsversteigerungsabteilung, was die so für Ergebnisse erzielen. Bei uns ist es seit Jahren so, dass die Zuschläge im Durchschnitt (!!) über dem festgesetzten Verkehrswert liegen; und das mitunter sogar deutlich.

    ....


    :gruebel: Wenn dies ständig vorkommt, scheint etwas mit der Bewertung durch die Gutachter nicht zu stimmen.

    Bei einem aktuellen Wertgutachten sollte tatsächlich der (aktuelle) Marktwert ausgewiesen sein (§ 194 BauGB).

    Bezogen auf dein Beispiel ist das Ergebnis des Gutachtens für ein Grundstück in München gegenüber einem in der Provinz von Brandenburg :) im Hinblick auf die Lage von vornherein ein anderes.

  • Nein! Zum einen ist ja nicht heute Versteigerungstermin und das Gutachten von gestern. Und je nach Region können da schon Zeiträume von unter einem Jahr sich wertmäßig auswirken. Und zum anderen weiß man ja nie, welche persönlichen Gründe einen dazu bewegen, so viel zu bieten und, da alle in Betongold investieren wollen gilt auch noch "Gier frisst Hirn"! Und ich behaupte mal, dass das Bieterverhalten in einem Versteigerungstermin anders ist, als wenn die sich auf eine Inserat im Internet melden.
    Und auch das Beschwerdegericht spricht bei einer Abweichung von bis zu 10% von "Schätztoleranz".

    Richtig.

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    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)


  • Meine Ausführungen bezogen sich nicht auf Zwangsversteigerungsverfahren, sondern auf den nachgefragten Verkauf eines Grundstücks durch einen Betreuer.

    Da fällt das Problem des Anstachelns verschiedener Bieter schon mal weg.

  • ... oder muss der Betreuer darlegen, dass er Versuche (Zeitungsannoncen, Einschaltung eines Maklers usw.) unternommen hat, das Haus über dem Verkehrswert zu verkaufen ?

    Selbstverständlich möchte ich wissen, was unternommen wurde, um Interessenten zu finden. Das hat erst mal nichts mit der Höhe des Kaufpreises zu tun!

    Oder gibt es gute Gründe, die Immobilie an den Nachbarn zu verkaufen? Zum Beispiel: ansonsten praktisch unverkäuflich, betreute Person (noch entscheidungsfähig!) möchte den Verkauf.

  • Ich weiß,
    Und ich wollte nur darlegen, dass das nicht zwingend bedeutet, dass die Gutachten schlecht sind und dass es mit etwas Initiative möglich sein kann, einen höheren Preis zu erzielen. (Gerade wenn die Heimkosten damit bezahlt werden, kann das auch sehr erstrebenswert sein.)

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  • ... oder muss der Betreuer darlegen, dass er Versuche (Zeitungsannoncen, Einschaltung eines Maklers usw.) unternommen hat, das Haus über dem Verkehrswert zu verkaufen ?

    Selbstverständlich möchte ich wissen, was unternommen wurde, um Interessenten zu finden. Das hat erst mal nichts mit der Höhe des Kaufpreises zu tun!

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    Derartige Anforderungen Betreuer bei Grundstücksveräußerungen, in denen wenigstens ein Kaufpreis in Höhe des Verkehrswertes vereinbart wurde, lese ich hier zum ersten Mal.

    Praktizieren das wirklich auch andere Kollegen so? :gruebel:

  • Ich frage beim Betreuer auch nach, welche Verkaufsbemühungen er gemacht hat. Dabei geht's mir nicht darum, dass der Betreuer zum Immobilienmakler wird, aber mittlerweile ist es schon ausreichend, das Grundstück auf der bekannten kostenlosen Plattform eb...Klein... anzubieten und es finden sich Interessenten. Ich habe es dadurch selbst in einem Verfahren erlebt, dass der Kaufpreis dadurch erheblich nach oben ging, weil sich plötzlich mehrere Interessenten in die Höhe geboten haben. Die Käufer waren seriös und auch solvent und so wurde das Grundstück über dem anfänglichen Wert verkauft. Anfangs war auch nur der Nachbar als Interessent vom Betreuer angegeben.


  • Was meinst du mit "als Interessent vom Betreuer angegeben"? :gruebel:

    Bei uns läuft es so ab, dass der Betreuer den beurkundeten notariellen Vertrag vom Notar beim Betreuungsgericht einreichen lässt und eine Ausfertigung des Grundstücksgutachtens abgibt.

    Da bräuchte man schon triftige Gründe, die Genehmigung nicht wie beurkundet zu erteilen (gerade, wenn sich der Betroffene nicht wirklich dazu äußern kann). Nur die theoretische Möglichkeit, eventuell in einem viertel oder halben Jahr doch noch einen höheren Kaufpreis zu erzielen, dürfte nicht darunter zählen.

    Jedenfalls würde ein Hinhalten des (aktuellen) Käufers diesen massiv verärgern, vor allem wenn ein Vertragsschluss mit einem anderen Erwerber erfolgen sollte.

  • Bei uns wird in der Regel Veräußerung zum Verkehrswert genehmigt - Bemühungen des Betreuers sind nur darzulegen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert unterschreitet.

    Hier sind die Betreuer aber oft auch froh, wenn sie überhaupt einen Interessenten finden.

  • noomi
    Wenn das Gutachten eines öffentl. bestellten Gutachters grundsätzlich nicht ausreichen soll, bleibt ja wohl nur noch zusätzlich ein Makler.

    Stimmt. Man kann ja aufgrund des Verkehrswertgutachtens einen Makler beauftragen mit der Order, die Immobilie mindestens zu dem Verkehrswert plus X zu verkaufen. Eine Verpflichtung des Betreuers die Hütte oberhalb des Verkehrswertes zu veräußern, besteht aber m.E. nicht, da weder Finanzoptimierung noch Immobilienspekulation zu dessen Aufgaben gehören; ebenso wenig wie vorhander Gelder d. Betreuten zum bestmöglichsten Zinssatz anzulegen und dafür alle Geldinstitute abzuklappern.

    mfg

  • Wenn ich den Kaufvertrag in Übereinstimmung mit dem vom SV ermittelten Verkehrswert bekomme ist das für mich in der Regel in Ordnung, weitere Ermittlungen bezüglich der Verkaufshöhe stelle ich dann in aller Regel nicht mehr an. Beim deutlichen Unterschreiten wird dann meinerseits nachgeforscht - es gab dann auch schon mal 20 Seiten vorder- und rückseitig beschrieben mit ehemaligen Interessenten.

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