Erbbaurecht

  • Hallo :)

    ich bin Berufsanfängerin und habe direkt meine erste Versteigerung eines Erbbaurechtes und hätte dazu einige Fragen:

    Erst einmal zu dem Fall:

    Es betreibt die Gemeinde aus Rangklasse 3 und der Grundstückseigentümer aus Rangklasse 4 (aus Abt. ll Nr. 1) und 5.

    Im Erbbaurechtsgrundbuch ist eingetragen:

    Abt. ll Nr. 1: Erbbauzins von 12.000 DM jährlich für den jew. Grundstückseigentümer
    Nr. 2: Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Erbbauzinserhöhung

    für den jew. Grundstückseigentümer


    Nr. 3: Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle

    für den jew. Grundstückseigentümer
    Nr. 5: Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Erbbaurechtes für die Ehefrau des Erbbauberechtigten
    Nr. 6: Insolvenzvermerk für Erbbauberechtigten
    Nr. 7: Zwangsversteigerungsvermerk

    Abt. lll Nr. 1 u. 2: Grundschulden abgetreten an Erbbaurechtsberechtigten
    Nr. 3: Sicherungshypothek für Samtgemeinde

    Im Erbbaurechtsvertrag steht, dass der Heimfall mit der Insolvenz oder der Zwangsversteigerung eintritt. Die Voraussetzungen liegen doch vor, wieso geht das Grundstück dann nicht an den Eigentümer zurück?

    Dann kam das Gutachten direkt in meinem ersten Monat und da habe ich einfach wie im Gutachten angegeben den Verkehrswert festgesetzt und "den vertraglich festgesetzten Entschädigungsbetrag bei Heimfall: 2/3 des Verkehrswertes des Erbbaurechtes".
    Was lege ich jetzt für die Grenzen zugrunde? Was bedeutet das mit dem Entschädigungsbetrag? Heimfall ist doch eingetreten.

    Die Erbbauzinsreallast wird doch wegfallen, oder? Muss ich von Amts wegen einen Wertersatz festsetzen? Habe ich das bereits mit diesem Entschädigungsbetrag gemacht? Was bedeutet das für die Versteigerungsbedingungen? Müsste das beantragt werden?

    Muss ich sonst noch irgendwas wichtiges beachten? Ich habe gelesen, dass der Grundstückseigentümer einer Zuschlagserteilung zustimmen müsste? Stimmt das?

    Ich hoffe, irgendwer kann mir helfen, auch wenn das jetzt ziemlich viel war. Hier hat nur leider niemand Erfahrung mit dem Erbbaurecht und ich weiß absolut nicht wo ich ansetzen kann/ muss/ soll :(

  • Der Heimfall ist ein HeimfallANSPRUCH. Wie jeder Anspruch muss der geltend gemacht werden. Das ist Entscheidung des Berechtigten.

    Lies den Erbbaurechtsvertrag durch, von wann ist das Recht, dann noch ErbbauVO/G und das AusführungsG zum ZVG deines Bundeslandes. Daraus ergibt sich, ob es eventuell bestehenbleibende Rechte gibt.

    Du hast einen Wert für den Heimfall festgesetzt? Warum, wozu?

    Ist der Wert überhaupt richtig festgesetzt? Manche Gutachter ziehen zB Erbbauzinsen ab. Wenn du dafür noch einen Ersatzwert festsetzt, ist das eine doppelte Berücksichtigung, also berücksichtige ich das in der Wertfestsetzung nicht sondern setze den unbelasteten Wert fest.

    Zustimmung zum Zuschlag nur, wenn vereinbart --> Grundbuch

    "Just 'cos you got the power, that don't mean you got the right!" ((c) by Mr. Kilmister, passt zum Job)

    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)

  • zudem verjährt der Heimfallanspruch gem. § 4 ErbbauRG i.d.R. nach 6 Monaten ab Kenntnis des Grundstückseigentümers hinsichtlich der den Anspruch begründenden Tatsachen (hier Anordnung Zwangsversteigerung), so dass oft im Versteigerungstermin der Anspruch bereits verjährt ist.

    Wie kann der Erbbauzinsreallastberechtigte aus der Rangklasse 5 betreiben, wenn vor der Zwangsversteigerung bereit ein InsO-Vermerk eingetragen ist, § 89 InsO?

    Ob der Wert "richtig" festgesetzt ist, ist nach der Wertfestsetzung leider unerheblich.
    Natürlich ist es wünschenswert, wenn die Reallast nicht in die Wertermittlung einfließt, da ansonsten ein zu niedriger Wert rauskommt.

    Das Zustimmungserfordernis des Grundstückseigentümers muss aus der Eintragung des Erbbaurechts ersichtlich sein. Zumeist ist es im BV ausdrücklich vermerkt, die Bezugnahme auf die Bewilligung ist jedoch auch ausreichend.

  • Okay, das mit dem Heimfallsanspruch ist logisch.

    Wegen der bestehenbleibenden Rechte gucke ich nochmal, aber ich meine ich war schon so weit, dass ich der Meinung bin, die Erbbauzinsreallast müsste wegfallen. Was ist dann mit Wertersatz?

    Ich habe den Wert für den Heimfall festgesetzt, weil der Gutachter den in seinem Gutachten mit herausgestellt hatte und ich seit einem Monat im Dienst war und alle die ich gefragt hab meinten "besser zu viel als zu wenig festsetzen". Aber gut, dann richte ich mich da einfach nach dem Verkehrswert.

    Wegen des Zustimmungserfordernisses schaue ich gleich mal.

    Und wegen des Insolvenzvermerks weiß ich auch nicht.. den Beitrittsbeschluss hat noch meine Vorgängerin gemacht :gruebel:


  • ...
    Ob der Wert "richtig" festgesetzt ist, ist nach der Wertfestsetzung leider unerheblich.
    ...

    Naja, ich will ja einen "ordentlichen" Termin. Wenn mir sowas auffällt, überlege ich schon, ob ich den Termin durchführe oder vorher eine Schreibfehlerberichtigung mache. Mit etwas Glück langt die Zeit für beides.
    Zur Not würde ich das beim Ersatzwert berücksichtigen und diesen deutlich nach unten korrigieren.

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  • Okay, das mit dem Heimfallsanspruch ist logisch.

    Wegen der bestehenbleibenden Rechte gucke ich nochmal, aber ich meine ich war schon so weit, dass ich der Meinung bin, die Erbbauzinsreallast müsste wegfallen. Was ist dann mit Wertersatz?

    Ich habe den Wert für den Heimfall festgesetzt, weil der Gutachter den in seinem Gutachten mit herausgestellt hatte und ich seit einem Monat im Dienst war und alle die ich gefragt hab meinten "besser zu viel als zu wenig festsetzen". Aber gut, dann richte ich mich da einfach nach dem Verkehrswert.

    Wegen des Zustimmungserfordernisses schaue ich gleich mal.

    Und wegen des Insolvenzvermerks weiß ich auch nicht.. den Beitrittsbeschluss hat noch meine Vorgängerin gemacht :gruebel:

    Ersatzbetrag ins geringste Gebot nur für Rechte, die auch als bestehenbleibend im geringsten Gebot sind.

    Hast du zwei Werte festgesetzt, also einen für das Erbbaurecht und einen für den Heimfall oder hast du den Wert unter Berücksichtigung des Heimfalls angesetzt??

    Nicht alles, was ein Vorgänger macht, ist richtig.
    Und gerade wenn die Akte nicht nur von dir bearbeitet wurde, ist es Teil der Terminsvorbereitung, die Akte insgesamt auf eine ordentliche Führung zu prüfen, sind die Beschlüsse in Ordnung, alle Zustellungen korrekt...

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  • Wie kann der Erbbauzinsreallastberechtigte aus der Rangklasse 5 betreiben, wenn vor der Zwangsversteigerung bereit ein InsO-Vermerk eingetragen ist, § 89 InsO?

    Der Insovermerk kann doch nur ein Betreiben aus dem persönlichen Anspruch verhindern. In Rangklasse 5 fallen doch aber auch dingliche Ansprüche, soweit sie älter als zwei Jahre (laufende) oder vier Jahre (einmalige) sind.


  • Okay, aber dann fällt die Erbbauzinsreallast einfach so weg? Ohne dass die irgendwas dafür bekommen?

    Mein Beschluss sieht so aus:

    (…)

    wird der Verkehrswert festgesetzt auf: 236.000 €

    und der vertraglich festgesetzt Entschädigungsbetrag bei Heimfall: 2/3 des Verkehrswertes des Erbbaurechts auf: 93.600€

    (…)

    Aber ist das denn wichtig? Wofür sollte ich denn den zweiten festgesetzten Betrag überhaupt brauchen?

  • Wie kann der Erbbauzinsreallastberechtigte aus der Rangklasse 5 betreiben, wenn vor der Zwangsversteigerung bereit ein InsO-Vermerk eingetragen ist, § 89 InsO?

    Der Insovermerk kann doch nur ein Betreiben aus dem persönlichen Anspruch verhindern. In Rangklasse 5 fallen doch aber auch dingliche Ansprüche, soweit sie älter als zwei Jahre (laufende) oder vier Jahre (einmalige) sind.

    Stimmt, Denkfehler von mir......
    Der Kopf assoziiert Rangklasse 5 immer direkt mit persönlichen Ansprüchen....

  • Ein Blick in den Erbbaurechtsvertrag und die ErbbauR-Vorschriften hilft hier.
    Richtig. Wie bei jedem eingetragenem und erlöschendem Recht. Aber zum Glück gibt es ja den Erlös und die Rangfolge des § 10 ZVG.
    Es obliegt dem Berechtigten, sich hierüber Gedanken zu machen, bei der Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages, bei der Ausgestaltung dieses konkreten Rechts, im Rahmen des § 59 ZVG.

    Das musst doch du wissen, wofür du den zweiten Wert festgesetzt hast. (Hake das als Erfahrung ab!)

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  • Dein bestrangiger Gläubiger vollstreckt doch aus Rang 3. Es bleiben daher im Grundbuch keine Rechte bestehen. Damit musst du dir auch keine Gedanken über irgendwelche Ersatzwerte machen. Besser geht es doch nicht. Ob noch ein zweiter nachrangiger Gläubiger das Verfahren betreibt, spielt doch keine Rolle solange die Gemeinde das Verfahren nicht einstellt. Den zweiten Wert hast du festgesetzt. Nun ja. Brauchen tust du ihn nicht. Für deine Berechnungen benötigst du nur den Verkehrswert.

    Lasst ja die Kinder viel lachen, sonst werden sie böse im Alter. Kinder, die viel lachen, kämpfen auf der Seite der Engel.
    Hrabanus Maurus


    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
    Maxim Gorki



  • Okay, vielen vielen Dank!

    Ich komme mir mit meinen Fragen ein bisschen blöd vor, aber dennoch:

    Im Erbbaurechtsvertrag gibt es keine Bestehenbleibensvereinbarungen - das Recht erlischt - ich setze keinen Wertersatz fest, okay.
    Können die das bestehenbleiben des Rechts nach § 59 ZVG beantragen?

    Und der Ersteher, der dann in den Erbbaurechtsvertrag eintritt, muss dann keinen Erbbauzins zahlen oder ist der einfach nur nicht dinglich gesichert?

    :oops:

  • Ein Antrag nach 59 ZVG kann natürlich immer gestellt werden. du musst dann schauen, welches Recht bestehen bleiben soll und wer davon betroffen ist. Und dann wirst du ja sehen. aber solange ein solcher Antrag nicht da ist, setzt du keine Ersatzwerte fest. Jedenfalls nicht im gG. Für erlöschende Rechte wird keine Ersatzbetrag festgesetzt. Wobei das ja der falsche Ausdruck ist. Du würdest den Wert festsetzen, um den sich der Grundstückswert erhöht, wenn das Recht nicht bestehen würde. Und aus diesem Ansatz erkennst du, dass es keine Wert für das Recht ist. Also bewertest du nicht das Recht selbst, sondern den Einfluss des Erlöschens auf den Wert des Grundstücks.

    Ich glaube du hast § 92 ZVG im Kopf. Aber das ist was anderes und kommt erst in der Verteilung zum Tragen.

    Dinglich ist dann der Erbbauzins nicht mehr gesichert. Aber das hilft dem Ersteher nicht. Der Eigentümer wird den Ersteher schuldrechtlich verpflichten, Erbbauzins zu zahlen. Das ist ein Anspruch, den er im Zweifel auch zivilprozessual durchsetzen kann. Wenn der Eigentümer dem Zuschlag zustimmen muss, dann macht er das in der Regel nur, wenn der Ersteher entsprechende Verträge mit ihm schließt. Aber das ist grundsätzlich nicht unsere Baustelle. Darum muss sich der Eigentümer kümmern.

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  • ...
    Dinglich ist dann der Erbbauzins nicht mehr gesichert. Aber das hilft dem Ersteher nicht. Der Eigentümer wird den Ersteher schuldrechtlich verpflichten, Erbbauzins zu zahlen. Das ist ein Anspruch, den er im Zweifel auch zivilprozessual durchsetzen kann. Wenn der Eigentümer dem Zuschlag zustimmen muss, dann macht er das in der Regel nur, wenn der Ersteher entsprechende Verträge mit ihm schließt. Aber das ist grundsätzlich nicht unsere Baustelle. Darum muss sich der Eigentümer kümmern.

    Wenn die Reallast durch Zuschlag erlischt, bekommt der Berechtigte im Verteilungstermin eine entsprechende Zuteilung auf die Reallast.
    Dass der Berechtigte darüber hinaus noch Ansprüche (ein 2. Mal) gegen den Ersteher geltend machen kann, halte ich für sehr fraglich.

    Natürlich kann er seine Zustimmung zum Zuschlag verweigern, diese kann jedoch gerichtlich ersetzt werden.
    Möchte der Berechtigte nicht, dass seine Reallast erlischt, muss er sich vor dem Termin den entsprechenden Möglichkeiten nach § 59, 75 ZVG oder § 268 BGB bedienen.

  • Der Eigentümer wird keine Ansprüche aus dem Recht haben. Aber er wird einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Ersteher auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung haben, wie auch immer die ausgestaltet oder bezeichnet wird. Das meinte ich. Geht uns nur gar nichts an.

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  • Aber er wird einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Ersteher auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung haben, wie auch immer die ausgestaltet oder bezeichnet wird.

    Kein Anspruch ohne Rechtsgrund.

    Nun treffen die schuldrechtlichen Abreden aus dem Erbbauvertrag (zur Gegenleistung) den Ersteher aber nicht. Er ist infolge des Erwerbs auch nicht zu Lasten des Eigentümers ungerechtfertigt bereichert und fügt jenem durch die Nutzung seines Erbbaurechts keinen Schaden zu. Woher soll dieser Anspruch kommen?

    Und wenn das mit Entschädigung wirklich so wäre, bräuchte man keine Reallast, keine Regelungen zu ihrer Versteigerungsfestigkeit, keine Stillhalteerklärungen und keine abweichenden Versteigerungsbedingungen. Ein Paradies für Grundstückseigentümer.:D

  • In aller Regel dürfte der Erbbauzins im ErbbauR-Vertrag geregelt sein. In diesen Vertrag tritt der Ersteher ein...sonst gäbe es das Erbbaurecht ja auch nicht mehr.

    Man könnte sich allerhöchstens darüber streiten, ob durch die Zahlung gem. § 92 ZVG das bereits abgegolten ist, da es ja auch um die Erbbauzinsen geht.

    Es kommt also darauf an, ob und was der Erbbaugeber insoweit anmeldet und zugeteilt erhält.

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  • In aller Regel dürfte der Erbbauzins im ErbbauR-Vertrag geregelt sein. In diesen Vertrag tritt der Ersteher ein...

    A.A. z.B. Stöber, ZVG, Nr. 5.1 zu § 52:

    "Die bei Feststellung des geringsten Gebotes nicht berücksichtigte Erbbauzinsreallast erlischt mit dem Zuschlag. (...) Der Ersteher erwirbt das Erbbaurecht dann frei von Erbbauzinsverpflichtungen (...); er tritt nicht in den schuldrechtlichen Vertrag hierüber ein."

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