Pflegeimmobilie als Teileigentumseinheiten

Bärmann/Pick/Bärmann/Pick WEG § 1 Rn. 2 unter Bezug auf OLG Düsseldorf, Rpfleger 76, 215: Eine Toilette kann nicht für sich allein Gegenstand eines Wohnungs- oder eines Teileigentums sein

Schnellbacher bezieht sich in seinem Beitrag „Wann wird in einem Heim gewohnt?“ in der ZWE 2018, 26 ff. auf das Urteil des BGH v. 27.10.2017 – V ZR 193/161, wonach das betreute Wohnen, ambulant betreute Wohngemeinschaften oder -gruppen jeweils eine Wohnnutzung darstellen. Werden Räumlichkeiten dagegen von einer stationären Pflegeeinrichtung genutzt, gehe es in erster Linie ums Pflegen und Betreuen, wohinter dann der Aspekt Wohnen zurücktrete, so dass es sich um gewerbliche Nutzung handele.

Vorliegend dürfte es sich um eine gewerbliche Nutzung handeln, so dass die Toiletten auch außerhalb des Raumabschlusses der jeweiligen Einheit liegen dürfen. Allerdings dienen sie nicht nur dem Gebrauch durch einen einzelnen Teileigentümer, sondern entweder durch alle oder durch eine Gruppe von Teileigentümern. Wie hier
https://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post957141
dargestellt, reicht die Benutzung durch eine Gruppe von Eigentümern aus, um vom zwingenden Gemeinschaftseigentum nach § 5 Absatz 2 WEG auszugehen. Davon, dass das „Gruppeninteresse“ genügt, gehen auch die Kommentierungen von Grziwotz in Erman BGB, 15. Auflage 2017, § 5 WEG RN 5; derselbe in in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 5 RN 27; Schultzky im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.07.2018, § 5 WEG RN 32 unter Zitat BeckOK WEG/Gerono Rn. 30; Bärmann/Armbrüster Rn. 35; Jennißen/Grziwotz Rn. 27 in Fußnote 65 aus.

Demnach können die fraglichen Toiletten nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Davon abgesehen, kann eine Toilette für sich allein ohnehin nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (s. OLG Nürnberg, Beschluss vom 14.05.2012 - 10 W 1797/11 = BeckRS 2012, 12133: „Dies ist von der Frage zu entscheiden, ob an einem WC allein Sondereigentum begründet werden kann, was zu verneinen ist (vgl. zu dieser Problematik OLG Düsseldorf NJW 1976, 1458; BayObLG MDR 1984, 849).

Zitat

OLG Nürnberg, Beschluss vom 14.05.2012 - 10 W 1797/11 = BeckRS 2012, 12133: „Dies ist von der Frage zu entscheiden, ob an einem WC allein Sondereigentum begründet werden kann, was zu verneinen ist (vgl. zu dieser Problematik OLG Düsseldorf NJW 1976, 1458; BayObLG MDR 1984, 849).

Das OLG Nürnberg kann sich mit dieser Verallgemeinerung allerdings nicht auf das OLG Düsseldorf beziehen ...

OLG Düsseldorf, Beschluß vom 4. 2. 1976 - 3 W 315/75:

„Schon nach dem Wortsinn, erst recht aber nach der oben wiedergegebenen Begriffsbestimmung kann eine einzelne Toilette nicht als „Wohnung” angesehen werden. Für sie kann daher auch kein Wohnungseigentum begründet werden. Auch die Bildung von Teileigentum ist nicht möglich. Jede der beiden Dachgeschoßtoiletten soll den Benutzern der anliegenden Mansardenräume dienen. Wegen der Zweckbestimmung der Mansarden als Wohnräume dienen auch die Toiletten letztlich Wohnzwecken. Nur an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ist aber nach der ausdrücklichen Vorschrift des § 1 III WEG die Begründung von Teileigentum möglich. Der Hinweis auf eine gewerbliche Toilettenanlage geht in diesem Zusammenhang fehl. Zwar bestehen keine grundsätzlichen Bedenken, für eine solche Anlage ein selbständiges Teileigentum zu bilden. Das würde aber nicht gelten, wenn die Anlage bestimmungsgemäß zur Versorgung von Wohnräumen dienen, das heißt ausschließlich Wohnraumbenutzern zur Verfügung stehen soll."

Zitat von Irmhild

Vielen Dank an euch!! Insbesondere die Ausführungen von Prinz haben mir für den hier vorliegenden speziellen Fall sehr weitergeholfen.
Ein schönes Wochenende!

Irmhild

Da nach den Ausführungen von Prinz der Aufenthaltsraum Teileigentum darstellt, das im Gegensatz zum Wohnungseigentum nicht zwingend ein WC benötigt, kann an der Toilette ebenfalls Teileigentum begründet werden.

BeckOGK/Müller WEG § 3 Rn. 126:

"Es ist nicht möglich, separate Teileigentumseinheiten für solche Räume vorzusehen, die notwendig sind, um die Abgeschlossenheit der Wohnungen herbeizuführen. Dies gilt insbesondere für den einzigen Toilettenraum einer Wohnung."

Unter Hinweis auf das OLG Düsseldorf

Im Nachgang:

Bärmann/Armbrüster WEG § 3 Rn. 82:

"Ein Toilettenraum kann für sich allein nicht Gegenstand eines TEs-Rechts sein, wenn er bestimmungsgemäß der Versorgung von Wohnräumen dient. Dann liegt in Wahrheit ein Gebrauch zu Wohnzwecken vor, der sich mit TE nicht verträgt. Im Übrigen kann an einem Toilettenraum, insbes. in Schwimmbädern oder Saunaanlagen, jedoch TE begründet werden."