Verwalternachweis bei Vertretung durch den Rechtsanwalt?

  • Hallo Kollegen,

    mein UdG hat mich um Unterstützung gebeten. Ein Rechtsanwalt beantragt Grundbuch- und Grundakteneinsicht hinsichtlich einer Dienstbarkeit für das WEG-Grundstück. Er gibt an, die WEG zu vertreten, die wiederum durch den Verwalter XY vertreten wird.
    Es wurde Vollmacht und Verwalternachweis der WEG angefordert.

    Der RA verweigert die Vorlage unter Hinweis auf § 11 S. 4 FamFG. Soweit kann ich noch mitgehen, die Vollmacht wurde auch nicht gerügt.
    Allerdings bestehen Bedenken, ob auch hinsichtlich der Verwalterbestellung auf den Nachweis verzichtet werden kann. So schreibt Werth in Musielak ZPO, § 88 Rn 5: Tritt als Bevollmächtigter der Partei ein Rechtsanwalt auf, so wird die Prozessvollmacht – ebenso die Untervollmacht– nur auf Rüge hin geprüft.
    hier ist die Vollmacht an den RA ja eine Untervollmacht der WEG. Die WEG wird vertreten durch den Verwalter, dieser wiederum durch den Rechtsanwalt. Dann bräuchte ich für die Vertretung Verwalter - RA keine Vollmacht, aber gilt dies auch für die Verwalterbestellung? Gilt § 11 FamFG also auch für eine "Ober"vollmacht?
    Außerdem glaube ich, dass das Problem woanders liegt:
    Ich tendiere momentan dazu, die Einsicht ohne Verwalternachweis abzulehnen, und zwar mit der Begründung, weil mir das berechtigte Interesse nicht ausreichend nachgewiesen ist. Mitglieder der WEG oder die WEG (vertreten durch den Verwalter) hätten ein Einsichtsrecht, da sie von der Eintragung begünstigt werden. Ihre Stellung kann ich nachprüfen, da sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Insofern der Verwalter handeln würde, bräuchte ich dessen Nachweis, damit ich prüfen kann, ob das berechtigte Interesse vorliegt. Die Vollmacht an den RA sagt nur aus, dass dieser als Vertreter handeln darf, ist meines Erachtens aber losgelöst von der Frage, ob er auch Einsicht nehmen darf.

    Könntet ihr mir sagen, ob ich hier auf dem Holzweg bin und wie ihr das seht?

  • Bei RNr. 74 im BeckOK GBO § 12 steht was zu Rechtsanwälten und bei OLG Hamm, Beschluss vom 15.1.2008 Az. 15 VA 12/07. Der Anwalt leitet sein Einsichtsrecht vom Vollmachtgeber (Verwalter) ab. Der hat grundsätzlich ein Interesse. Aber ob er Verwalter ist, das muss schon nachgewiesen sein würd ich sagen. Wurde die Verwaltereigenschaft bei diesem WEG noch nie nachgewiesen (im Rahmen von § 12 WEG)?

    Wenn man sich vorstellt, dass der Verwalter persönlich beim GBA vorbeikommt und Einsicht beantragt: Dann verlangt man doch dessen Ausweis und einen Nachweis, dass er Verwalter ist. Da könnte ja sonst jeder kommen. Also kann es keinen Unterschied machen, ob der Verwalter persönlich einsehen will, oder über einen Anwalt. (Soll der Verwalter ansonsten doch einen Notar beauftragen)https://beck-online.beck.de/?typ=reference…1207&ge=OLGHAMM


    https://beck-online.beck.de/?typ=reference…1207&ge=OLGHAMM

  • Leider besteht kein Zustimmungserfordernis nach § 12 GBO, sodass ein Verwalternachweis nicht vorliegt.

    Aber danke für die Kommentarstelle, ich habe das bisher zwar überflogen, daraufhin aber nochmal nachgelesen. Mich hat der dritte Satz verwirrt ("zulässig ist eine anwaltliche Versicherung darüber"). Ich denke aber nun, dass sich das auf den Auftrag eines Notar bezieht und nicht auf die Herleitung des berechtigten Interesses des Vollmachtgebers.

    Dein letzter Absatz entspricht meiner Sichtweise. Verunsichert hat mich dann eben nur, dass es sich so anhört, als nehme der Anwalt an das § 11 FamFG für die gesamte Vertretungskette (WEG-Verwalter-RA) gelte, und ich das nur anhand dieser Argumentation, nicht anhand von Normen begründen konnte. Er möchte eine rechtmittelfähige Entscheidung, da sollte das gut begründet sein.

  • Gemeint war vermutlich § 12 WEG (nicht GBO).
    Im Übrigen: jeder Verwalter muss eine Beschluss-Sammlung führen,
    in welcher sich auch sein Bestellungsbeschluss befinden dürfte.
    Es ist also ein Leichtes, die Verwaltereigenschaft (und damit sein Einsichtsrecht) nachweisen.

    Niemand ist unersetzbar. Die Friedhöfe liegen voll von Leuten, die sich für unersetzbar hielten (H.-J. Watzke). :cool:

  • Gemeint war vermutlich § 12 WEG (nicht GBO). Natürlich. Sorry, soviel in einem 12er unterwegs, da verwechsel ich doch glatt das Gesetz:oops:

    Im Übrigen: jeder Verwalter muss eine Beschluss-Sammlung führen,
    in welcher sich auch sein Bestellungsbeschluss befinden dürfte.
    Es ist also ein Leichtes, die Verwaltereigenschaft (und damit sein Einsichtsrecht) nachweisen.
    Dem Anwalt geht's nicht ums können. Er glaubt, dass es reicht wenn er anwaltlich versichert, dass er die WEG vertritt. :cool:

    Mal gucken, ob er es akzeptiert, wenn es ihm begründet dargelegt wird.


  • Er glaubt, dass es reicht wenn er anwaltlich versichert, dass er die WEG vertritt.

    ... und liegt damit, sofern er das so vorgetragen hat, richtig.

    Die andere Ansicht würde dazu führen, daß bei nicht verfahrensfähigen Beteiligten stets zu prüfen wäre, wer konkret die Vollmacht erteilt hat und ob er dies auch durfte.

  • Die anwaltliche Versicherug kann sich aber nur darauf beziehen, dass dem RA vom Verwalter eine Vollmacht erteilt wurde.

    M.E. ist aber immer noch die Verwaltereigenschaft nachzuweisen. Oder würdest etwa jedem, der behauptet, dass er Verwalter sei, Einsicht in das Grundbuch gewähren?

    "Auf hoher See und vor Gericht UND IN DER KLAUSUR ist man in Gottes Hand."
    Zitat Josef Dörndorfer

  • Konsequenterweise bedürfte es dann im Fall einer GmbH eines Registerauszuges, weil die anwaltliche Vollmacht ja auch nur vom Geschäftsführer erteilt sein kann; bei minderjährigen Kindern wäre das Sorgerecht nachzuweisen und bei Geschäftsunfähigen die Vorsorgevollmacht bzw. der Betreuerausweis vorzulegen usw. usf.

    Wenn der Anwalt wie hier sagt: "Ich vertrete Person X.", dann ist seine Bevollmächtigung durch diesen X nicht von Amts wegen zu überprüfen, auch wenn X den Anwalt erkennbar selbst nicht bevollmächtigt haben kann. Sagt er: "Ich vertrete X in seiner Eigenschaft als Vertreter von Y." mag für die Vertretung des Y durch X etwas anderes gelten.

  • Konsequenterweise bedürfte es dann im Fall einer GmbH eines Registerauszuges, weil die anwaltliche Vollmacht ja auch nur vom Geschäftsführer erteilt sein kann; bei minderjährigen Kindern wäre das Sorgerecht nachzuweisen und bei Geschäftsunfähigen die Vorsorgevollmacht bzw. der Betreuerausweis vorzulegen usw. usf.....

    In den genannten Fällen geht es um die gesetzliche Vertretung. Die obliegt dem Verwalter jedoch nur für die Dauer seiner Bestellung und nur für die gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten im Rahmen des § 27 WEG. Nach Ansicht des OLG Hamm im Beschluss vom 15.01. 2008,15 VA 12/07, ergeben § 27 Abs. 2 und 3 WEG für sich keine Bevollmächtigung des Verwalters zur Einsichtnahme in die Grundbücher der Wohnungseigentümer. Andererseits bedarf er jedoch aus verschiedenen Gründen dieser Einsicht (s. etwa Schneider, „Verwalter und Grundbuch“, ZWE 2014, 349 ff.; Scheuer, „Aufgaben des neuen Verwalters nach Übernahme einer Verwaltung“, ZWE 2014, 152 ff.; Wilsch im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.12.2018, § 12 RNern. 93-93a). Wenn Schneider dafür plädiert, mangels anderweitiger registergestützter Nachweismöglichkeiten den WEG-Verwalter im Grundbuch zu verlautbaren, dann spricht dies schon dafür, beim Auskunfts- oder Einsichtsbegehren des Verwalters einen aktuellen Verwalternachweis zu verlangen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)


  • Er glaubt, dass es reicht wenn er anwaltlich versichert, dass er die WEG vertritt.

    ... und liegt damit, sofern er das so vorgetragen hat, richtig.

    Die andere Ansicht würde dazu führen, daß bei nicht verfahrensfähigen Beteiligten stets zu prüfen wäre, wer konkret die Vollmacht erteilt hat und ob er dies auch durfte.

    Morgen statte ich deinem Grundbuchamt einen Besuch ab und nehm Einsicht in das WEG-Grundbuch von Bang-Johansen. Ich versichere dem Präsentatsbeamten, dass ich Anwalt bin und mich der Verwalter der WEG-Anlage bevollmächtigt hat. Einverstanden?
    (mein Präsentatsbeamter sagt, dass er mir dann lediglich die Tür aufhalten würde, damit ich schneller wieder draußen bin)

  • Beruhigt mich ein bisschen, dass ich doch nicht ganz alleine stehe mit meiner Irritation. Hab dem Kollegen jetzt meine Ansicht mitgeteilt, die sich mit der der Mehrheit hier deckt.
    Mal sehen, ob noch was kommt. :cool:


  • Er glaubt, dass es reicht wenn er anwaltlich versichert, dass er die WEG vertritt.

    ... und liegt damit, sofern er das so vorgetragen hat, richtig.

    Die andere Ansicht würde dazu führen, daß bei nicht verfahrensfähigen Beteiligten stets zu prüfen wäre, wer konkret die Vollmacht erteilt hat und ob er dies auch durfte.

    Morgen statte ich deinem Grundbuchamt einen Besuch ab und nehm Einsicht in das WEG-Grundbuch von Bang-Johansen. Ich versichere dem Präsentatsbeamten, dass ich Anwalt bin und mich der Verwalter der WEG-Anlage bevollmächtigt hat. Einverstanden?
    (mein Präsentatsbeamter sagt, dass er mir dann lediglich die Tür aufhalten würde, damit ich schneller wieder draußen bin)

    Als Anwalt kann man sich ausweisen. Und wenn der Anwalt seine Bevollmächtigung behauptet, ist ihm dem Gesetz nach zunächst zu glauben. Kann man gut finden oder nicht, ist aber so.

    Und wenn wir das auf der persönlichen Ebene diskutieren wollen:

    Erstens wirst Du schon deshalb keine Einsicht erhalten, weil es ein solches Grundbuchblatt nicht gibt (Keine zehn Pferde würden mich in eine WEG hineinbekommen.) und zweitens möchte ich Deinen Präsentatsbeamten nach dem Rausschmiß eines Rechtsanwalts mal sehen, wenn jener mit dem Behördenleiter anschließend wieder in der Tür steht. Waterloo begann auch mit einem Sieg ...

    Sprechzeiten sind hier übrigens morgen von 9-12 Uhr.

  • ... Wenn Schneider dafür plädiert, mangels anderweitiger registergestützter Nachweismöglichkeiten den WEG-Verwalter im Grundbuch zu verlautbaren, dann spricht dies schon dafür, beim Auskunfts- oder Einsichtsbegehren des Verwalters einen aktuellen Verwalternachweis zu verlangen.

    Das ist richtig, hier haben wir es aber mit einem Anwalt zu tun, der vorträgt, Bevollmächtigter der WEG zu sein. Fraglich ist, ob er, da eine solche Vollmacht praktischerweise nur vom WEG-Verwalter erteilt sein kann, einen Nachweis über die Verwalterbestellung vorzulegen hat.
    In diesem Zusammenhang habe ich die nicht verfahrensfähige WEG einmal mit anderen Nichtverfahrensfähigen gleichgesetzt.

    Ob im konkreten Fall ein Einsichtsrecht der WEG besteht, weil gemeinschaftsbezogene Rechte geltend gemacht oder solche Pflichten eingefordert werden, steht auf einem anderen Blatt.

  • Ach ja stimmt, es gibt einen Anwaltsausweis, soweit man ihn sich ausstellen läßt. 9 Uhr ist aber spät, wir sperren schon um 8 Uhr auf. Die Auskunft, dass jemand nichts hat, ist auch schon so eine Art Grundbucheinsicht (der Behördenleiter steht bei mir ständig in der Tür. Das bin ich schon gewöhnt).

  • ...
    Das ist richtig, hier haben wir es aber mit einem Anwalt zu tun, der vorträgt, Bevollmächtigter der WEG zu sein. Fraglich ist, ob er, da eine solche Vollmacht praktischerweise nur vom WEG-Verwalter erteilt sein kann, einen Nachweis über die Verwalterbestellung vorzulegen hat.
    In diesem Zusammenhang habe ich die nicht verfahrensfähige WEG einmal mit anderen Nichtverfahrensfähigen gleichgesetzt....

    Es geht aber nicht um die Verfahrensfähigkeit, sondern um die Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme gegeben ist. Dieses berechtigte Interesse wird vorliegend damit begründet, dass es sich bei dem Vollmachtgeber um den WEG-Verwalter handelt. Also muss die Tatsache der Verwalterbestellung und der Fortbestand dieser Bestellung so vorgetragen werden, dass das GBA daraus die Überzeugung von der Berechtigung erlangen kann (Keller in Keller/Munzig, Grundbuchrecht - 7. Auflage 2015, § 12 GBO RN 6 mwN in Fußn.14). Im Zweifel wird der Bevollmächtigte aber gar keine Aussage zum Bestellungszeitpunkt und zur Dauer der Bestellung seines Vollmachtgebers treffen können. In solchen Fällen kann die Glaubhaftmachung oder ein Nachweis verlangt werden (Keller, RN 6 mwN in Fußn. 15). Darum geht es vorliegend. Wenn der Eigentümer eines Grundstücks vorspricht und in sein Grundbuch Einsicht nehmen will, würdest Du ja sicher auch seine Legitimation prüfen oder ?

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Nochmals: Die Ausgangsfrage ist, ob ein Rechtsanwalt trotz gesetzlicher Regelung, wonach seine Bevollmächtigung nicht von Amts wegen zu prüfen ist, nachweisen muß, daß derjenige, der in persona ihm diese Vollmacht nur erteilt haben kann, den Vollmachtgeber auch vertreten darf, vgl. #1:

    Ein Rechtsanwalt beantragt ... Er gibt an, die WEG zu vertreten, ...

    Daß er sich als Rechtsanwalt zu legitimieren hat und daß sein Antrag hier nur Erfolg haben kann, wenn der Vollmachtgeber ein berechtigtes Interesse an der beantragten Grundbucheinsicht hat, ist ebenso klar, wie es nicht Gegenstand der Fragestellung ist.

    Das Vorliegen/der Nachweis der Verfahrensvollmacht gehört zu den Voraussetzungen der Zulässigkeit des Antrags; das berechtigte Interesse des Antragstellers zu denen der Begründetheit.

  • Es bezweifelt doch niemand, dass der RA keine Vollmacht vorlegen muss. Der Threadstarter führt dazu eingangs aus:

    „Der RA verweigert die Vorlage unter Hinweis auf § 11 S. 4 FamFG. Soweit kann ich noch mitgehen, die Vollmacht wurde auch nicht gerügt.
    Allerdings bestehen Bedenken, ob auch hinsichtlich der Verwalterbestellung auf den Nachweis verzichtet werden kann. …“

    Und wenn burkinafaso ausführt:
    „M.E. ist aber immer noch die Verwaltereigenschaft nachzuweisen. Oder würdest etwa jedem, der behauptet, dass er Verwalter sei, Einsicht in das Grundbuch gewähren?“

    und Du daraufhin ausführst

    „Konsequenterweise bedürfte es dann im Fall einer GmbH eines Registerauszuges, weil die anwaltliche Vollmacht ja auch nur vom Geschäftsführer erteilt sein kann; bei minderjährigen Kindern wäre das Sorgerecht nachzuweisen und bei Geschäftsunfähigen die Vorsorgevollmacht bzw. der Betreuerausweis vorzulegen usw. usf.“

    dann geht es doch um die Frage der Begründetheit des Einsichtsbegehrens und nicht um die Frage des Nachweises der Vollmachtserteilung. Im Zivilprozess müsste dazu ebenfalls nachgewiesen werden, dass der Verwalter zur Vollmachtserteilung berechtigt war; es ist also auch in diesem Fall die Organstellung des Verwalters zu belegen (Greiner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.07.2018, § 27 WEG RN 72).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (25. Januar 2019 um 10:58) aus folgendem Grund: Threadstarterin in Threadstarter geändert

  • Die genannte Kommentarstelle lautet bei mir (Hervorhebungen von mir):

    "Werden die beklagten Wohnungseigentümer von einem Rechtsanwalt vertreten, wird dessen Prozessvollmacht ... nicht von Amts wegen ... geprüft (...). Erfolgt die Rüge, muss der Rechtsanwalt die ihm vom Verwalter für die Wohnungseigentümer erteilte Prozessvollmacht im Original zu den Gerichtsakten reichen. Ergänzend muss er nachweisen, dass der Verwalter zur Vollmachterteilung berechtigt war ..."

    Nichts anderes habe ich behauptet.

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